O que é georreferenciamento do imóvel rural e quais são os seus impactos no registro imobiliário?

“Como instrumento de evolução do Registro de Imóveis, o georreferenciamento é a descrição do imóvel rural estabelecendo características, limites e confrontações por meio de levantamento das coordenadas dos vértices com precisão posicional. Trata-se de um método técnico-científico, em substituição ao antigo método descritivo do INCRA, com o propósito real de individuar os imóveis “de modo a separá-los de qualquer outro na superfície terrestre”[1], tornado o imóvel o verdadeiro espelho imobiliário a partir de coordenadas georreferenciadas.

Esse levantamento topográfico é feito com base no sistema posicional global (GPS), por meio de mapas e imagens georreferenciadas. Busca-se situar o imóvel rural no globo terrestre encontrando o seu endereço, definindo sua forma, dimensão e localização por topografia.

Em sentido jurídico, a sua importância pode ser vislumbrada como a técnica utilizada para descrever imóveis rurais e, em consequência, formar um verdadeiro e mais exato cadastro, com precisão e veracidade de sua descrição no registro público[2]. Tem-se, por esta técnica, a perfeita identificação da área, garantido que não haja sobreposição de terras, transmutando essa realidade fática à tábula registral. Há, pela via reflexa, um incremento da especialização objetiva do registro imobiliário, pois a descrição georreferenciada é apoiada pelo princípio da especialização do bem no Registro de Imóveis[3].

O georreferenciamento foi introduzido pela Lei nº 10.267/2001 na redação da Lei dos Registros Públicos, regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002, alterado respectivamente pelo Decreto nº 5.570/2005 e pelo Decreto nº 7.620/2011, como um dever atribuído aos proprietários de imóveis rurais, porém extensivo a todos os interessados, como usufrutuários, enfiteutas e foreiros.

A obrigatoriedade do georreferenciamento é inferida dos arts. 176 e 225 da Lei nº 6.015/1973, e prestigiada pelo princípio da especialização objetiva no âmbito dos imóveis rurais, cujo vetor está no art. 176, § 1º, II, “3”, da Lei nº 6.015/1973, que determina a identificação do imóvel rural abrangendo o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e suas características, confrontações, localização e área.

Pela técnica do georreferenciamento, essa identificação, nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento e transmissão de imóveis rurais, será obtida a partir de memorial descritivo georreferenciado, onde a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas pelo Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA[4].

Logo, a individualização do imóvel rural no Registro de Imóveis não se dá tão somente com a descrição na forma de georreferenciamento. O legislador, de modo claro, exige também a certificação de não sobreposição de área feita pelo INCRA[5], ou seja, além do memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, é necessário que a certidão do INCRA confirme que a poligonal constante do memorial não se sobrepõe a nenhuma outra constante em seu cadastro georreferenciado, bem como seu atendimento aos requisitos legais[6]. Todavia, a certificação do INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou da exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário[7].

Daí afirmar-se que, antes mesmo da descrição georreferenciada ser lançada na tábula registral, é preciso o ato administrativo de certificação. Trata-se, pois, de requisito cogente para o sistema de individualização imobiliária, sob pena de não se admitir o ingresso, no fólio real. Consiste, portanto, em um dos aspectos essenciais do mapeamento cadastral, conforme previsto no § 3º do art. 176 e no § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015/1973, combinado com o art. 9º, caput, e seus §§ 1º e 9º, do Decreto nº 4.449/2002[8].

Considerando que o novo sistema teve por objetivo justamente tornar mais precisa a descrição do imóvel, é possível que haja discrepâncias entre a descrição originalmente constante na matrícula e a georreferenciada. De modo a permitir a adequação ao novo sistema, a lei determina que não serão opostas, na primeira apresentação do memorial descritivo georreferenciado, as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel, preservados os direitos de terceiros confrontantes[9].

Em rigor, a especialização por georreferenciamento, na forma prevista nos §§ 3^o e 4^o do art. 176 da Lei nº 6.015/1973, é cogente para os seguintes atos: (i) desmembramento, parcelamento ou remembramento (§ 3º do artigo 176 da Lei nº 6.015/1973); (ii) transferência de imóveis rurais (§ 4º do artigo 176 da Lei nº 6.015/1973); (iii) autos judiciais que versarem sobre imóveis rurais (art. 225, § 3º da Lei nº 6.015/1973).

Todavia, o georreferenciamento nos autos judiciais somente se aplica aos casos em que o imóvel rural é o objeto da causa e do próprio ato registral, tal como a usucapião, a retificação judicial de registro e a desapropriação. Não se trata, portanto, de exigência para toda e qualquer ação judicial[10].

Visando assegurar uma implementação gradual do sistema de georreferenciamento, o art. 10, caput, do Decreto nº 4.449/2002 escalonou os prazos para a sua obrigatoriedade, a começar pelos imóveis de maior área[11]. Os prazos foram ampliados pelo Decreto nº 5.570/2005, modificado pelo Decreto nº 7.620/2011 e pelo Decreto nº 9.311/2018, sendo atualmente os seguintes:

1. 90 dias, para os imóveis com área de 5 mil hectares, ou superior;
2. 1 ano, para os imóveis com área de mil a menos de 5 mil hectares;
3. 5 anos, para os imóveis com área de 500 a menos de mil hectares;
4. 10 anos, para os imóveis com área de 250 a menos de 500 hectares;
5. 15 anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;
6. 20 anos, para os imóveis com área de 25 a menos de 100 hectares; e
7. 22 anos, para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Ressalve-se, contudo, que, por força do disposto no inciso I do art. 2º do Decreto nº 5.570/2005, o prazo de carência do georreferenciamento não se aplica aos imóveis rurais objeto de ações judiciais ajuizadas após 1 de novembro de 2005. Neste caso, o imóvel rural deverá estar com a descrição georreferenciada, com certificação expedida pelo INCRA de que não há sobreposição de outro imóvel no seu cadastro[12].

Vencidos os prazos sem efetivar o georreferenciamento, coíbe-se a prática de qualquer ato registral até que se faça o georreferenciamento na forma prevista no Decreto, seja emanado da via judicial, seja da via administrativa. A expressão “fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais”, utilizada no § 2º do artigo 10 do referido decreto, é muito rigorosa e, implicitamente, torna o bem indisponível para qualquer ato transmissivo.

A regra proibitiva, neste caso, deve ser interpretada de forma a coaduná-lo com a própria finalidade do Registro Imobiliário e do georreferenciamento. Fazendo uma interpretação gramatical, entende-se que fica vedado o registro imobiliário dos desmembramento, parcelamento e remembramento, bem como dos atos de transferência do imóvel, causa mortis e inter vivos e os resultantes de autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, pois a falta de descrição tabular nestes moldes torna o imóvel, de certa forma, indisponível. Trata-se, de fato, de uma indisponibilidade especial e implícita, da qual o legislador se valeu para forçar o proprietário rural a cumprir com a obrigação legal de adequar a descrição tabular às coordenadas georreferenciadas.

Nesse sentido, o imóvel rural não georreferenciado no fólio real após o transcurso do prazo fixado no Decreto nº 5.570/2005 não poderá ser vendido[13], doado, permutado, dado em pagamento, comprometido à venda[14], assim como não poderão ser registradas as alienações forçadas, como a arrematação[15] e a adjudicação.

Por outro lado, podem ser registradas as onerações sobre o imóvel rural, como a hipoteca, mesmo sem georreferenciamento após ultrapassado o prazo legal. É nesse sentido que se manifesta o parecer do Juiz José Antonio de Paula Santos, tal como foi aprovado, com força normativa, pelo então Corregedor Geral José Mário Antonio Cardinale[16].

Com efeito, embora a leitura do § 2º do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 possa levar à conclusão de que está proibida a prática de todo e qualquer ato registral nas matrículas dos imóveis não georreferenciados, cujo prazo tenha se exaurido, na verdade este dispositivo deve ser interpretado em conformidade com as demais normas que condicionam o georreferenciamento para lançamento na tábua registral, ou seja, os arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973.

Nessa linha de pensamento, a falta do georreferenciamento, após exaurido o decurso legal, inviabiliza os atos registrais referentes ao parcelamento ou remembramento, assim como os atos de transferência e judiciais de imóveis rurais. Ato de transferência, neste caso, não pode ser considerado sinônimo de ato de disposição. Este é gênero, cujas espécies são a transmissão e a oneração. Noutro dizer, o uso do termo “transferência”, ao invés de “disposição”, significa que a vedação à prática de atos registrais relativos a imóvel rural não georreferenciado, após exaurido o prazo fixado pelo decreto, não se estende aos atos de oneração, tal como a hipoteca, mas apenas àqueles que implicam a transmissão do bem.

Da mesma forma, nada impede a averbação de constrição judicial (arresto, sequestro, penhora etc.), na medida em que não se trata de ato de alienação. Por outro lado, qualquer alienação forçada originária de constrição judicial previamente averbada não poderá ser registrada antes de o imóvel ser especializado mediante georreferenciamento.

Logo, fica proibido qualquer registro de transmissão de imóvel rural que, em função da sua área, deva ter descrição georreferenciada no prazo previsto no decreto, ainda que se trate de alienação judicial coercitiva. Da mesma forma, também é obstado o registro de transmissão causa mortis, pois o legislador não especificou a natureza do ato de transmissão da propriedade que enseja a exigência, ou não, de georreferenciamento[17].

Quanto à extensão da vedação à lavratura de escritura pública referente a imóvel não georreferenciado, há entendimentos divergentes. Existe posição segundo a qual o ato notarial, em prol da segurança jurídica, deve ser lavrado com a descrição georreferenciada, pois o registro, que é constitutivo da transmissão, somente procederá se houver prévio georreferenciamento do imóvel. Sendo assim, poderia haver prejuízo para o adquirente que, após ter despendido valores para pagamento de tributos e emolumentos, não pudesse efetivar o seu direito aquisitivo imediatamente.

Outros, porém, argumentam que inexiste proibição legal da lavratura de escritura pública de alienação de imóvel não georreferenciado, mesmo após exauridos os prazos do decreto. É recomendável, contudo, a aposição na escritura de que o tabelião orientou as partes sobre tal necessidade para fins de registro e que, portanto, elas declaram conhecer o inteiro teor do Decreto nº 4.449/2002, especialmente do art. 10, § 2º, que impõe o dever de apresentar a documentação georreferenciada por ocasião do registro[18].

Em relação ao ato registral, as coordenadas georreferenciadas são lançadas na matrícula por ato de averbação, mediante requerimento dos interessados, com firma reconhecida, juntando-se o memorial descritivo assinado pelo profissional responsável com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e a certificação do INCRA.

Em seguida, far-se-á o encerramento da referida matrícula, com menção à abertura de nova matrícula, na qual a descrição do imóvel já constará o georreferenciamento, transportando-se a esta todos os gravames e constrições vigentes. Embora não pareça a melhor técnica, entende-se possível lançar na matrícula apenas a averbação das descrições georreferenciadas, em cujo caso não haverá encerramento nem abertura de nova matrícula. Esse procedimento, entretanto, diverge do recomendado expressamente no § 5º do art. 9º do Decreto nº 5.570/2005.

Ressalte-se que o legislador, em atenção ao proprietário de pequena propriedade rural, garantiu a isenção dos custos financeiros nos casos em que a somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”

Fonte: V.F. Kümpel, C.M. Ferreira, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo II, São Paulo, YK, 2020.

[1] CSMSP, Apel. Cív. nº 1025597-86.2015.8.26.0564, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 10-11-2016.

[2] STJ, Resp nº 1.123.850, rel. Nancy Andrighi, j. 16-5-2013.

[3] J. Juarez Amorin, A retificação de registro imobiliário e o georreferenciamento ao sistema geodésico brasileiro, in A. Guerra – M. Benacchio (coords.), Direito Imobiliário Brasileiro – Novas fronteiras na legalidade constitucional, São Paulo, Quartier Latin, 2011, p. 1134.

[4]     STJ, Resp. nº 1.123.850-RS, rel. Nancy Andrighi, j. 16-5-2013.

[5]     Decreto n.º 4.449/2002. Art. 9º. (…) “§9º em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3.º e 4.º, e do art. 225, § 3.º, da Lei n.º 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA”.

[6]     Decreto nº 4.449/2002. Art. 9, § 2^o “Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.”

[7]     Art. 9, § 2^o, do Decreto nº 4.449/2002.

[8]     CGJSP, Proc. nº. 24.066/2005, rel. José Antônio de Paula Santos Neto em 19-8-2005, DOE/SP 22/08/2005; CSMSP, Apel. nº 0001532-10.24.8.26.0037, rel. Hamilton Elliot Akel, j. 16/10/2014; CSMSP, Apel. Cív. nº 1002005-13.2016.8.26.0100, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 25.11.16; CSMSP, Apel. Cív. nº 1044076-85.2016.8.26.0114, rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 11-12-2018.

Sobre a retificação de área, decidindo que o georreferenciamento do memorial descritivo e planta do imóvel, deve conter a certificação do Incra, nos termos do art. 9º, §1º, do Decreto nº 4.449/02, art. 2º do Decreto nº 5.570/05 e §3º do art. 225 da Lei nº 6.015/73: Cf. CGJSP, Proc. nº 137.842/2014, rel. Hamilton Elliot Akel, 24-10-2014; CGJSP, Proc. nº 62.310/2014, rel. Hamilton Elliot Akel, 28-7-2014; CGJSP, Proc. nº 11.722/2014, rel. Hamilton Elliot Akel, 6-3-2014.

[9]     Art. 10, § 1º, c.c. art. 9º, § 4º, do Decreto nº 4.449/2002.

[10] E. Arruda Augusto, Manual Básico – Retificação de registro e georreferenciamento – Comentários, modelos e legislação, Conchas, IRIB, 2011, pp. 40-44.

[11]    Conforme dispõe o § 3º do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002, incluído pelo Decreto nº 5.570/2005: “ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003”.

[12]    Cf. STJ, Resp nº 1.123.850, rel. Nancy Andrighi, j. 16-5-2013; CGJSP, Prot. CG n. 24.066/2005, Parecer do Juiz José Antonio de Paula Santos, pelo então Corregedor Geral José Mário Antonio Cardinale, publicado no DOE em 22-8-2005.

[13]    Obstando o registro de escritura pública de venda e compra de imóvel rural não georreferenciamento por desrespeito aos arts. 176, § 4.º, da Lei nº 6.015, de 1973, 9º, caput, e 10, IV e § 2.º, II, do Decreto nº 4.449/2002: CSMSP, Apel. Cív. nº 0001745-94.2015.8.26.0614, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 18-10-2016. No mesmo sentido: CSMSP, Apel. Cív. nº 1015407-59.2016.8.26.0037, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 28-11-2017.

[14] CSMSP, Apel. Cív. nº 9000001-48.2012.8.26.0279, rel. José Renato Nalini, j. 7-2-2013; CSMSP, Apel. Cív. nº 0023997-50.2010.8.26.0361, rel. José Renato Nalini, j. 22-3-2012. Decidindo pela possibilidade de registro do compromisso de venda e compra, sob o fundamento de que não interfere no domínio da propriedade, que somente se transfere pela transcrição do título aquisitivo: TJRJ, Reexame necessário 6713/2008, Sexta Câmara Cível, j. 12-11-2008)

[15]    A jurisprudência administrativa paulista decidiu pela necessidade de identificação do imóvel na forma georreferenciada contida no art. 176, §§3º e 4º, da Lei 6.015/1973, para fins de registro de arrematação judicial: CSMSP, Apel. Cív. nº 3003527-32.2013.8.26.0137, rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 27-11-2017.

[16] CGJSP, Proc. nº 24.066/2005, rel. José Antonio de Paula Santos Neto, j. 11/08/2005.

[17]    Em sentido contrário, E. Arruda Augusto, Manual Básico cit. (nota * supra), pp. 40-44 afirma, pelo princípio saisine, a transmissão ocorre no momento da morte, independente de ato de vontade, de sorte que o registro, neste caso, opera sem observância do prazo para a descrição tabular georreferenciada.

[18]    E. Arruda Augusto, Manual Básico cit. (nota * supra), pp. 40-44.